土地・建物の共有持分の個人間・親族間売買

土地や建物の登記名義人が、兄弟や親子同士の共有名義であったり、夫婦の共有名義であることがよくあります。法定相続分のまま律儀に分割協議をしたり、生前に親が「とにかく平等に分けよう!」と言って、勝手に持分を決めてしまったり、またはそのように遺言を書いてしまったり、共有のデメリットを何も考えずに共有名義にしてしまう場合があります。

その他、夫婦の場合において、住宅ローン控除や譲渡所得税の特別控除を最大化するためや、購入費用を折半するために、あえて共有名義にする、といったケースも考えられます。

共有名義は、「フェアな資産の分配」という点ではメリットはありますが、実際のところ、次のようなデメリットがあります。

<共有名義(共有持分)のデメリット>

1.不動産を売却するときに、共有者全員の同意が必要であること。

2.不動産を賃貸するときは、過半数から全員の同意が必要であること(賃貸の内容による)

3.不動産の使用や管理、大規模修繕などは、共有者の過半数の同意が必要であること。

4.離婚をする際、財産分与の手続きが複雑になる場合があること。

5.相続登記を怠った場合、将来、ネズミ算式に共有相続人が増え、様々な合意や売却処分が極めて困難になること。

6.持分に沿った売却をしないと、みなし贈与と認定され、贈与税が発生する場合があること。

このように、長期的視点から見た場合、共有状態は非常に面倒であり、賃貸や売買に出したり、高額の修繕工事をする際に、共有者全員の同意が得られずに全く先に進まないことがあります。その結果、取引の関係者やご近所さんに多大な迷惑をかけ、資産価値も著しく毀損する、という結果にもなりかねません。(例えば、空き家の解体処分の合意が得られない場合などは、地域社会全体の問題にもなります。)

ましてや、現在は昔と違って、兄弟間や親子間の精神的つながりが大きく薄れており、離婚率も3組に1組発生するなど、夫婦関係でさえも、非常に希薄になっています。子や孫、配偶者のことを思って共有名義にしたは良いものの、いざというときに連絡が取れなかったり、協力してもらえなかったりなど、多大な苦労を強いられることが容易に想定されます。

そのような、共有名義による様々なデメリットを事前に見越して、「早いうちに共有持分を処分(売買)して、権利関係をスッキリさせよう。」というニーズが出てくることもあると思います。

次に、共有名義人の一人が経済的に困窮してしまい、「現金がすぐに欲しい!」というケースもあるかと思います。その解決方法の一つとして「共有持分を誰かに売ればよい。」という発想も出てくることでしょう。しかし、共有持分を、他の共有者とまったく無関係の第三者が購入することは非常にまれです。(一方、裁判所が行う不動産競売では、差押の入った共有持分が落札されることがあり、落札者が他の共有者に直接(多少の利益を付けて)売却する、という、共有名義専門?の買取再販を行っている不動産業者もあります。)

いざ、任意で自分の共有持分を売却したい、と思った時、大抵候補に挙がるのが、他の共有者であり、通常、兄弟だったり、親子であるなど、自分の親族であるケースが多かったりします。

そうなると、その共有持ち分の売買は「親族間売買」というジャンルに入ってきますので、みなし贈与に認定されないことと、銀行融資を受ける場合は、事前にしっかり金融機関に相談することが必要となります。

親族間売買の注意点 ←こちらをご参照下さい。

では、共有持分を価格査定するとしたら、「一体、いくら位になるのか?」という素朴な疑問も出てくることでしょう。

このあたりは税務署としては、「単純に、市場価格を持分で割ればよいではないか」ということになるのでしょうが、持分100%の不動産と比べて、共有持分を購入する市場ニーズは限定的であるのも事実です。とある不動産鑑定士によれば「少なくとも市場価格の20%は減価となるのではないか」との事でした。(いち鑑定士の見解で普遍性はなく、税務署の判断でもありませんので、ご注意ください。)

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このように、共有持分の売買は様々なケースがあり、課題もあります。

個人間売買パレット(大日不動産)では、共有持分の売買についても、法律、税務、融資、親族間の感情、その他さまざまな取引上のリスクを考慮しながら、売主・買主・その関係者全員にとって最善&最適な方法を一緒に考えてまいります。

共有持分の売買のご相談は、ぜひ、個人間売買のパレットにお任せください。

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